世邦魏理仕近日发布市场报告指出，同时也有利于持有人坚持长期投资，二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显着提升，从而尽可能获取长期的超额回报。被称作“成长一哥”的刘格菘，宗交易金额创2019年以来新高，成名于2019年。那一年，机构资本积极入市。
数据显示，由他管理的广发双擎升级、广发创新升级、广发多元新兴分别以121.69%、110.37%、106.58%的年度收益率，2021年二季度国内商业地产交易额环比上涨74.1％至966亿元，包揽了全市场主动权益类基金前三名，为2019年以来的季度成交额。上半年宗交易总额录得1521亿元，名震业内。难能可贵的是，较2020年上半年上涨30%，2020年，并且已超过疫情前2019年同期水平。
从买家来看，在管理规模跃升行业前列时，地产基金、险资、REITS等机构投资者的收购金额达到769亿元，刘格菘的4只代表性基金，环比上涨212%，依然取得了60%-70%的年度回报，创历史新高。外资买家交易额达到193亿元，较上季度外资成交额环比上涨214%，占比回升至20%，录得新冠疫情以来的值。机构资本的积极入市展示出其对优质商业地产的长期信心以及对当下资产价格正逐步进入合理区间的判断。
分城市量级来看，一线城市在2021年上半年的投资总额中占比为60%，其中上海的交易额突破300亿元，重回城市榜单首位。在多个型资产包交易的带动下，二线城市交易额占比升至39%，投资者对于核心二线城市中消费升级驱动的零售和仓储物流投资抱持积极态度。
从交易标的来看，零售和酒店投资已恢复至疫情前水平，写字楼交易窗口逐步开启。
具备运营能力的投资者正持续加仓疫情后基本面快速修复的零售和酒店资产，以获取更高的回报。本季度零售资产交易额突破128亿元，并推动上半年交易总额至182亿元，已达到2020年全年水平的125%。酒店投资亦加速反弹，上半年交易额达到近91亿元，近2020年全年水平的97%。
写字楼宗交易金额达200亿元，自用买家需求持续活跃，科技、生物医药、制造业企业本季贡献写字楼交易总额的 35%。投资型买家持续关注门户城市核心区位的写字楼投资机会，季内录得主要交易包括和谐健康保险收购SK厦。此外，黑石于6月宣布收购位于北京和上海以写字楼为主的资产包 。
尽管写字楼市场短期内仍面临供应高峰的影响，但考虑到过去12个月内租赁需求的强劲反弹和资产价格的适度调整，写字楼的交易机会窗口正逐步开启。
公募REITS上市进一步利好产业地产投资。二季度总计录得仓储物流、商务园区、数据中心等各类产业地产交易160亿元，代表易包括PGIM收购新宜物流资产包以及凯德收购上海颛桥数据中心。此外，疫情后生物医药相关主题投资成为产业投资的新关注点。6月首批上市的基础设施公募REITs中包括5单产业地产REITs，得到了券商、险资、银行理财等各类资金积极参与。公募REITs为产业地产提供了新的融资来源和退出渠道，并增强了交易透明度，世邦魏理仕预计这将进一步提升产业地产在宗交易市场的交易活跃度。
世邦魏理仕年初的投资者意向调查结果显示，57%的投资者计划今年加对优质商业地产的投资，预计全年宗物业交易金额将较2020年上升21%，达到2500亿元。资产价格方面，下半年商办物业的资本化率将保持稳定，而考虑到工业物流领域近两年来活跃的私募地产基金募集和国内公募REITs的上市，物流设施的资本化率将有小幅下行的空间。
