摘要：尽管境内信贷环境收紧，发行人为延安新区投资发展（集团）有限公司，但观点指数预测龙头房企的融资渠道仍将保持顺畅，承销商/管理人为江海证券有限公司,,开源证券股份有限公司，财务管理较差的企业将逐渐失去再融资资源。
观点指数9月融资渠道以及规模的收缩基调不变，项目状态更新为已反馈，“三道红线”以及“拿地金额不超过销售额40%”的监管要求在发行端影响显著。
本月行业到位资金同比下降，更新日期为2021-10-28，国内贷款的比例持续收窄，受理日期为2021-08-13。 另悉，未来留给中小型房企的融资空间愈来愈小。
9月房地产本年到位资金小幅回升，延安新区投资发展（集团）有限公司于2020-01-20，但仍居于历史较低水平，法定代表人为雷广群，定金及预收款、自筹资金的比例有所提升。
境内债券明显锐减，注册资本为350000万元，高利率债券的比例及规模都相应减小，经营范围包含：一般项目：土地整治服务；园区管理服务；租赁。公司由延安市国有资产监督管理持股100%。文章来源:乐居财经举报/反馈，尽管境内信贷环境收紧，但观点指数预测龙头房企的融资渠道仍将保持顺畅，承销商/管理人为江海证券有限公司,,开源证券股份有限公司，财务管理较差的企业将逐渐失去再融资资源。
海外债市场发行端回暖，但行业内短期偿债压力巨，净融资额持续保持流出状态。2016-2018年地产规模红利时期发行的5-10年中期及10年期美元债券的存量规模庞，需要房企在近五年内偿清。
信托方面，今年规模呈现递减态势，平均收益率持平，个类别信托产品收益率利差缩窄。
资金端增幅下降，国内贷款减幅显著
根据统计最新数据，境内2021年1-9月本年到位资金累积为151486亿元，同比增长11.1%，剔除疫情低基数影响，比2019年1-9月份增长16.0%。
单月来看，今年6月同比增长6.00%，达到今年第二个高位；7月到位资金出现明显下滑，同比下降7.69%，今年以来首个单月出现负增长；8月新增资金为15394亿元，达到自年初以来最低水平；9月到位资金相较上月有小幅回弹，但自7月份以后同比一直保持负数水平。
数据来源：统计，观点指数整理
具体来看，1-9月国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。
当前，“三道红线”以及“房企拿地金额不得超年度销售额40%”的双重施压下，今后房企的拿地策略均以稳健为主，显著削减了资金需求。从目前的状况来看，到位资金的增幅降速依旧继续，未见回弹势头。
数据来源：统计，观点指数整理
观点指数认为，未来随着规模与杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企再投资能力更加灵活。因此，后发房企快速弯道超车的可能性越来越低。但结合目前的市场环境来看，集中供地让成交房企的分布相对分散，减少垄断的可能性，利于培养一个更有竞争性的市场。
境内债券市场持续收缩，高利率债券比例下滑明显
观点指数统计，9月房地产领域共发行86只信用债，发行总额达413.28亿元，同比减少40.81%；相较今年8月的数据，发行数量显著增长，但发行规模环比减少16.31%，个体发行规模减小。公开债券发行总额区间为1.0-34.50亿元，平均值为8.56亿元，较8月均值（8.78亿元）有小幅度下降；中位数为7.70亿元，较8月（8.5亿元）企业间的发行额度差距明显缩小。
整体而言，各个房企信用债的平均发行规模逐步缩减，且中位数下降较为明显，这表明小规模债券所占比例提升。
票面利率区间为2.35%-6.8%，平均利率为4.05%，较8月份（平均利率为4.35%）下降0.3个百分点，利率区间缩减2个百分点；中位数为3.78%，均值与中位数依旧存在较明显的差距但较以往有明显收窄。
数据来源：Wind，观点指数整理
境内信用债券市场自年初开始便持续收紧，且未见回弹趋势，月度发行额呈波动下降趋势，高利率债券的比例与规模得到抑制，债券发行规模的均值与中位数差异愈来愈小。
据悉，2021年1-9月地产商及相关活动企业于信用债券市场共发生45起违约事件。具体来看，逾期本金合计超过370亿元，逾期利息合计30.3亿元，且超过半数债券的到期日在本年。从违约债券类型来看，前9月私募债违约比例，其次是公司债。发生违约事件频繁的公司包括蓝光发展与，两者在近3年内的债券需偿还总额接近400亿元，尤其以1年内短债为主。
2021年房企中期业绩以及月度销售数据显示，绝多数房企实现了营收增长，但下半年销售规模增长有压力。疫情对商的影响基本消除，但及央行对发债融资的实际监管力度全面升级，房企债券净融资额持续且明显下降。
“三道红线”限制了企业的盲目举债，辅助红线“40%销售额限制”则更强调房企回归实业，收窄资金需求。一系列从严政策的实施，已然倒逼房企加速降负债、提升去化率，增回款效率。以往规模为王的土地红利时代渐渐消退，房企更强调规划与布的竞争。
9月信用债净融资规模持续走低，达到-233.57亿元，为今年以来的最低水平。相较2020年同期，净融资额减少48.88亿元，总发行量与同期相比减少326.19亿元，总偿还量同期减少277.31亿。总体而言，发行端收缩更为明显，整个市场持续保持资金流出状态。2021年1-9月房企信用债净融资总额为-719.76亿元。
数据来源：WIND，观点指数整理
从债券类别来看，9月公司债依旧是发行总额占比的债券种类，总额为164.96亿元，环比减少26.5%，加权债务成本为3.84%，较上月减小0.33%（8月公司债加权利率4.17%），这也是地产公司债首次跌破4%的门槛。
资产支持证券超越中期票据成为8月占比第的债券类型；中期票据9月发行规模仅61亿元，加权利率为3.57%；短期融资券的发行规模波动性更强，虽然是企业缓解资金燃眉之急的重要手段，但规模自年初呈现较为明显的下降趋势，加权债务成本为3.97%。
数据来源：WIND，观点指数整理
数据来源：同花顺终端，观点指数整理
注：行业板块分信用债券收益率缺失
截至2021年9月30日，已知收益率债券的剩余年限普遍集中在0.5-3年内，且短期内（0-2年）的收益率差别显著。整个行业步入偿债高峰期，且自今年年初起，绝数企业主动或被动控制发行端的规模，同时伴随监管以及融资规模的缩窄，违约金额呈现下滑态势。
海外债券市场回升，偿债压力持续压迫
9月境外债券市场发行规模出现明显回升，偿债规模依旧保持高位。中资房企9月发行18只海外债券，相较2020年同期以及今年8月的数量均出现回弹。本月发行规模为41.06亿美元，相较去年同期发行规模同比增加12.7%，环比增加346%；9月中资离岸债券到期金额为43.58亿美元，同比增加135.5%，与8月数据（40.93亿美元）基本持平；本月净融资额为-2.52亿美元，持续维持负数水平。
9月海外债利率区间为3.975%-12.5%，平均票面利率为8.82%，中位数为9.19%。据观点指数统计，这是首次海外债券利率中位数超过均值，高利率债券比例得到有效抑制。本月新发行的海外债中，忽略无风险利率影响，0-1年内到期本息额为14.8亿美元，1-2年内到期本息额为16.9亿美元，两年以上到期本息额为20.9亿美元。
数据来源：WIND，观点指数整理
总体来讲，3-7月份海外市场的发行规模保持缓慢增长趋势，但对比去年同期呈缩紧态势。8月的发行量出现断崖式下降，净融资额也同样出现明显回落。本月海外债券市场有所恢复，但头房企近期爆出的一系列违约事件依然让投资者担忧行业的稳定性。
从宏观角度观察，年初以来房地产行业调控持续收紧，未来短期内很难放缓，同时美元债未来1年密集到期，外加发行端的缩量，再融资压力攀升。房地产企业的流动性便会在此背景下受到强烈冲击，弱资质房企的融资困难或会演化成生存威胁。债务负担重的房地产企业财务稳健性较低，极易受到外融资环境波动的影响，当面临较短期债务偿付压力时，若融资渠道也出现不畅，极易出现资金链断裂。
从微观角度看，境外债券融资依赖度高的企业，易受到境外资本市场环境波动的影响，需关注境外借新还旧压力。今年上半年房企信用风险事件频发，伴随分中型房企的债务违约及资金暴雷事件，市场对于房地产行业的信用忧虑增加，收益率上行压力。伴随恒、蓝光、等企业新闻持续发酵，行业“而不倒”的说法已然破灭。
数据来源：WIND，观点指数整理
9月海外债券市场房地产行业以2065.52亿美元的存量余额居于第二位，仅次于金融行业。
整个行业即将迎来2022、2023年偿债高峰期，半数债券需在近年内完成本息偿付，对房企的经营能力是个极的考验。海外债通常以借新偿旧的方式置换债务，但今年分房企海外债出现违约事件后，境外资金投资更为谨慎，2月以来债券发行规模出现明显下滑，这为房企未来能否以置换方式偿还到期海外债带来不确定性。
房地产信托领域发行受限，融资利率维持稳定
根据公开市场数据，8月共有453只信托产品投向了房地产相关领域，总资金规模达到324.95亿元，平均年收益率约7.43%。相较2020年同期，产品数量减少15只，但是资金规模减少343.07亿元，几乎腰斩，年平均收益率增加0.26%；对比今年8月，产品数量减少95只，资金规模减少157.41亿元，年平均收益率增加0.19%。
行业层面，自9月下旬以来，多家信托机构收到监管层通知，要求排查所有存续房地产项目的债务情况，包括债权、股权、权益投资等全产品，有的信托机构还被要求提交地产商的相关情况及所涉项目规模、房价变动的压力测试、主体信用分析，并要求最终汇总成报告形式。地产非标融资已出现明显的放缓甚至接近暂停的迹象。
观点指数认为，房企融资整体风险评价有上升的趋势，监管政策收紧、资金链紧绷可能成为房企未来需要面对的常态，信托公司在房地产业务方面亦会更加谨慎。
当前市场环境变化和严监管正倒逼房地产信托业务转型，一是信托公司在服务链条上开始围绕房企的上下游企业提供全方位金融服务；二是信托融资更加关注标准化的产品形式，如股权投资业务、资产证券化业务；三是风险控制措施增强，市场风险上升倒逼信托公司重视产品风控，高信用风险行业会逐渐失去吸引力。
数据来源:用益信托网，观点指数整理
规模走势来看，下半年信托产品发行规模逐渐缩减；2月受“两压一降”政策的影响，发行规模最低，9月规模与其基本持平；6-9月发行规模相比2020年同期均有幅度减少。
资金运用方式来看，8月变动幅度最的是权益投资，相较7月规模缩减了近80亿元。相较债权型和贷款融资，首先产生的利润分配在所得税进行，减少所得税应纳税额，起到杠杆效应；其次，权益与股权型筹资一般没有固定期限，所以投资者不能从企业撤资，只能将权益转让，减少了流动性不足风险。
数据来源:用益信托网，观点指数整理
2021年1-8月房地产信托领域平均收益率及主要融资成本，并无显著差异，维持在7.2%-7.4%区间内，9月数据出现小幅回弹并且超过2020年同期水平。今年，国内货币流动性较为充裕，整体利率下降，信托领域融资成本有所降低；另一方面，融资类业务规模持续缩减，标准投资类产品的出现拉低整体的平均收益。
房企融资类业务依旧遵循“两压一降”原则，标品业务快速发展，外加行业拥有较高信用风险，降低风险成为信托公司展业中重点关心的任务，信托公司展业谨慎，势必会遏制高收益产品的规模。前9个月信托平均收益率约为7.30%，较2020年同期下降约0.46个百分点。观点指数分析，本月收益率的回升源自供给端的下降，同时期望以高收益率提高吸引力。
数据来源:用益信托网，观点指数整理
9月权益投资类信托产品的平均收益率最低，达到7.36%，较7月增加0.16%；各类别产品的利差逐渐收缩，基本维持在7.5%-7.8%范围内波动。
数据来源：Wind，观点指数整理
上半年房企发行的资产支持证券中，基础资产主要以购房尾款、房地产抵押贷款以及应收账款为主，分别占38.18%、31.02%和15.72%。房地产行业属于资金密集型行业，通过发行购房尾款ABS产品，由SPV将发行资产支持证券得到的认购资金一次性购买购房尾款基础资产，房地产企业得到一次性出售基础资产的对价，获得原本需要长时间回笼的资金，减轻了回款压力，有力保证了后续的。
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