本报记者 王丽新
近日，在房地产市场调控政策不断升级、信贷政策持续收紧的背景下，行业内包括新力控股集团、、在内的房企境外美元债出现违约事件，导致市场情绪持续低落。
房企接连出现债务违约事件，成为评级机构下调评级的“”。据记者统计，近一周多以来，除花样年、新力控股集团、当代置业等风险暴露的房企外，绿地控股、、、亦遭遇评级下调。
自今年7月至今，穆迪已对逾10家中资地产商采取了评级下调或展望下调，更于9月1日发表公开报告将房地产行业展望由“稳定”调整为“”。
在这一背景下，分房企已经开始行动，或按期偿还债务、获提前赎回债券、或主动公布偿债安排，释放出保兑付积极信号。
基本面稳定房企遭“误伤”？
今年以来，政策及市场环境严峻，遭遇评级下调的房企数量剧增。截至今年9月底，三家国际评级机构下调房企的评级行动逾90次，已超过去年全年的两倍，9月份以来下调行动逾40次。
在涉及评级下调时，评级机构更多是考虑房企未来一段时间内巨额债务到期、再融资渠道受阻，或者甚至有违约风险。但在这种“泥沙俱下”的评级下调过程中，分财报报表看似相对较稳的房企也受到质疑。
对此，汇生国际融资总裁黄立冲向《证券日报》记者表示，发美元债主要看国际评级机构的评级、市场氛围以及该房企二级市场美元债债息率等因素，恒事件持续发酵后，中资房企的信用情况整体受到影响。
10月12日晚，标普将中南评级B+下调至B，展望稳定。而在10月13日，标普将绿地控股评级从BB下调至B+，展望。在10月15日，该评级机构又将的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，评级展望“”。
在业内看来，奥园今年以来一直在主动适应内外环境变化。据了解，奥园已悉数赎回2021年内到期的境内公司债，2022年亦无境内公司债到期。此外，奥园2021年内到期的境外美元债也已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。同时，公司今年至今已购回本金总额1500万美元债，奥园集团董事会郭梓文增持与认购及公司回购奥园股份涉资约7亿港元，或将继续适时进行回购等行动，以示对市场的重视及对公司发展的信心。
对此，奥园方面向《证券日报》记者表示，公司尊重评级机构，但并不认同个别评级机构的降级判断，包括其依据及论点。该人士表示，今年以来，房地产行业波动较，但奥园从年初就推进全面高质量发展，一直按计划推进业务，提前铺排资金，主动管理债务，持续改善信贷指标，目前有息负债较2020年底下降逾10%，超过年初制定的2021至2023年有息负债每年下降不少于5%的目标，有信心在2022年底前实现“三道红线”全转绿。此外，今年前9月，奥园地产板块实现合同销售金额约985亿元，同比增长18%。十一黄金周7天，奥园实现合同销售逾50亿元。
事实上，不管评级如何调整，即便下调评级，只要房企本身资金链能够承受得住压力，有能力尽快将项目转化为现金流，抗风险系数就高，反之若自身造血能力不足，压力会相对加。
另有业内人士向《证券日报》记者直言，当下的地产行业正处在深度调整期，评级下调等短期的行业阵痛期只会加速房企优胜劣汰，只要“幸存”下来，未来其经营状况和财务都将更加稳健，也会具备在后地产时代占据一席之地的实力。
保兑付强回购提振信心
在市场情绪低迷的状况下，分房企还是展开了一系列行动以提振市场信心，比如利用回购、增持以及引入投资者等举措稳定市场。包括龙光、融信、中梁，奥园、金辉、建业等一批房企，已通过上述一系列手段来释放信心。
龙光集团日前已于公开市场购买本金总额为1000万美元的2022年票据，占该票据发行本金总额的4%，而购回的票据将根据其条款及契约予以注销。建业地产亦发布公告称，该公司拟回购2021年11月到期的美元票据，涉资1428万美元。
而其中力度最的房企之一则是奥园。10月12日，奥园已到期偿还一笔规模为15亿元、利率为5.85%的境内公司债，今明两年已无境内公司债到期。至于年内到期的境外美元债，奥园早在今年上半年已经悉数赎回。
另外，9月27日，奥园向香港恒基地产董事会李家杰增发新股，涉资4亿港元，郭梓文也出手6亿港元认购。投资者与股东在此时站出表明态度颇为微妙。
业内人士指出，在房地产融资仍在持续收紧的环境下，引入具备雄厚实力的战投，一方面可以获得资金注入，以缓解流动性压力，防止潜在的债务违约事件发生，更为重要的是，能为企业在低迷市场环境下发展注入信心。
更值得注意的是，近期在金融领域，也有一些信号出现。9月29日，银行、银保监会联合房地产金融工作座谈会。会议强调，金融门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度；金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关门和地方共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护消费者合法权益。
国信证券近期也在研报中指出，当前已接近暴露期尾声，未来地产行业将迎来利润率、信用、行业估值的三重修复。四季度地产板块行情值得期待。
（编辑 上官梦露）
