一、地产美元债，承销的9000万元份额已全售罄，其兴也勃
地产美元债兴起于2012年，标志湖南柜台债券在该行发行取得圆满成功。据工商银行湖南分行相关负责人介绍，但一直不温不火，作为湖南首次发行柜台债券的牵头承办银行，一直到2016年，该行高度重视，仅发行了28只共计96.98亿美元，主动承担了本次柜台债的宣传海报和首发凭证设计工作。为确保柜台债顺利发售，在中资美元债中占比6.3%。2017年开始，工商银行湖南分行第一时间以行行长张慎为组长的工作领导小组，由于国内房企发债、股权融资及非标等方面渠道受阻，积极对接湖南财政和相关门，房企开始规模转向境外融资，通过开展业务培训、制定营销方案、全行上下联动等举措，地产美元债发行量和存量规模进入爆发阶段。2017年共发行了172只地产美元债，有序推动各项业务顺利开展。销售期间，存量规模达到了1625亿美元，工商银行湖南分行以“‘湘’得益彰 稳操胜‘券’”为主题，在中资美元债占比暴增至50%。2018年底，存量规模缩至551.7亿元左右。
2019年2月，发改委下发《关于企业申请办理外债备案登记证明的指引》，简化海外债备案流程，额度和期限审核上也有所放松。地产美元债规模开始进一步增加，2019年余额增加至1096亿美元，2020年增加至1649亿美元，到了2021年10月，地产美元债存量余额是2050亿美元左右，资美元债22%。
地产美元债存量620只，规模2050亿美元，占全中资离岸债的22%以上。截止目前，中资离岸债存量为2059只（规模合计9481亿美元），其中金融债547只（规模合计3575亿美元）、地产债620只（规模合计2100亿美元）、城投债309只（规模合计789亿美元）。
46只地产企业离岸债以非美元币种（如、港币等）计价。地产美元债数量有18只（规模128.54亿元），港元地产美元债数量有21只（规模324.03亿港元）、马来西亚林吉特地产美元债数量有5只（规模4.01亿林吉特且均为碧桂园发行）。
存量地产美元债中，今年11月和12月到期合计63亿美元；2022年一季度到期规模180亿美元，二季度达到了160亿美元，三季度150亿美元，四季度规模是128亿美元；2023年一季度到期规模也到了145亿美元，二季度130亿美元，三季度111亿美元，四季度降至百亿美元以下。
二、各地产企业的美元债规模
三家超百亿美元。恒175.75亿美元、153.85亿美元、碧桂园117.94亿美元，合计达到447.54亿美元，约占整个地产美元债市场的21%以上。
六家在50-70亿美元之间。融创67.90亿美元、61.20亿美元、60.50亿美元、禹州集团60.27亿美元、海外52.56亿美元、50.50亿美元，合计达到352.93亿美元，占全地产美元债的17%左右。
九家在40-50亿美元之间。高到低依次为远洋集团、、、、、、、、等，合计达到414.47亿美元，占全地产美元债存量规模的19.74%。
八家在30-40亿美元之间。从高到低依次为新城控股、、、、、、瑞安、，合计达到280.18亿美元，占全地产美元债存量规模的13.34%。
23家在10-30亿美元之间。这23家地产企业主要包括建业地产、、、弘阳集团、、、、、、仁恒置地、等，合计达到403.65亿美元，占全地产美元债存量规模的19.22%。
三、地产美元债未来到期分布
整体上看未来地产企业的美元债到期情况仍不乐观，到期续接压力依然比较。
2021年底前还将到期28只，到期规模达到62.91亿美元。其中，今年11月和12月分别到期10只和18只，到期规模分别为28.50亿美元和34.41亿美元。
2022年全年将有206只地产企业美元债到期，到期规模合计达到620亿美元左右。其中，一至四季度分别到期180亿美元、160亿美元、150亿美元和130亿美元，到期数量分别达到58只、54只、55只和39只。
2023年全年将有138只地产企业美元债到期，到期规模合计达到480亿美元左右。其中，一至四季度分别到期145亿美元、130亿美元、112亿美元和95亿美元，到期数量分别达到38只、38只、33只和29只。
四、高收益债，中资投资人为主
从融资成本来看，地产美元债多可被视为高收益债，发行利率普遍较高。4家地产企业的平均融资利率超过10%，23家地产企业的融资利率超过10%。其中，以北京鸿坤房地产、、景瑞控股、佳源国际、、、、福建阳光集团、花样年、、、佳兆业、、、弘阳集团、恒、中梁控股、、阳光城、融信、正荣地产以及为代表。
地产企业美元债的投资者虽然70-80%仍为中资机构，但至少也有20%左右为外资所持有，且市场规模已经超过1.30万亿，一旦地产企业美元受到较冲击，将对国际形象以及后续境内企业境外融资产生较冲击，同时风险还会延伸至境内、走出去的非地产企业以及相关金融机构，引发金融市场动荡。
五、政策资金不配合，股债双杀
10月27日，鑫苑地产、绿景、国瑞地产、阳光城等企业发行的分美元债跌幅超过5%；10月28日，佳兆业、阳光城、德信、绿地等发行的多笔美元债价格再次幅下跌。有65只地产美元债的净价低于40美分，除了恒、蓝光、新力、当代置业等违约房企，阳光城有5笔、佳兆业有7笔美元债净价与发行价相比跌去了七成以上。
9月底以来，陆续有花样年、新力地产、当代置业等多家房企出现美元债违约，其中新力地产和当代置业等房企均事先与投资人进行了沟通，在沟通无果后公开违约；而花样年公开违约前一直声称兑付不存在问题。而后果是，美元债遭受重创，下跌幅度较，已经引起市场恐慌，新力控股与恒的美元债价格已分别跌至15元和20元左右，花样年的美元债已分别跌至30元左右等。
房企美元债付息、兑付的资金来源有两个：一是再融资，通过新发美元债来偿还原有美元债；二是利用自有资金偿还。主要还是房企的销售和回款能力，但是非标融资占比较的房企，销售资金分被信托等机构锁定在项目上，总抽调资金的能力极为有限。分房企向监管层提出了诸多建议，比如延长分美元债偿还时限、建议回购房企美元债、鼓励中资机构购买美元债等等。
目前佳兆业存量美元债有18笔，余额115.74亿美元，其中12月7日有一笔4亿美元到期；2022年到期规模接近38亿美元。10月27日，惠誉和标普同时将佳兆业评级从B下调至CCC+。评级机构给出理由是，未来一年美元债到期规模达到32亿美元，再融资存在重风险，而且由于项目少数股东存在，也影响了总筹集资金的能力。
阳光城有8笔22.44亿美元存量，其中11月11日有一笔2.47亿美元进入回售期；国内债方面，今年12月有一笔6.37亿元到期，一笔12.7亿元进入回售期，还有一笔4.99亿元ABS到期。2021年内，阳光城需要偿还的债券及非标融资总额超过60亿元。其美元债跌幅及比例已经超过佳兆业。
六、危中有机，投资正当时
广东远景产业投资董事、知名债务重组专家王佳佳博士表示，由于地产美元债跌出黄金坑，目前有很多内地以及欧美、香港、新加坡等地的资管机构和私募基金已经对中资地产商幅折价的海外债券表现出了浓厚兴趣，他们一直在通过非公开化的场外交易进行洽购。
海外资金对于宏观经济走势持比较悲观的态度，就中资地产而言，内地地产走势和债券可兑付性是国际投资机构最为担心的，因为有违约或者破产的危险，这些债券的风险是相当的。
整个市场存在挤兑，至少现在来看跟销售数据、投资数据等基本面关系不，核心还是看政策。如果政策面有所改善，家的预期或许就变了。
王佳佳博士表示，换个角度来看，其实内地商的情况并非那么严重，高收益债券是一种固定收益产品，只有商资不抵债了才是最危险的，而目前不少内地商还没有到这种境地，现在海外债的折价抛售更多在于持有人对宏观政策的预期不明朗或者不看好。海外投资者和国内投资者对于国内房地产市场的观察和掌握存在很偏差，对于“底”的理解也不同。
从某种意义上说，国际评级机构对于房地产市场的不了解，尤其是对民营地产企业的判断存在偏差，反而造成了这些地产商海外债的投资良机。对于私募基金和对冲基金来说，有这么套利空间的话，进入这个市场是很明智的，在进入之前需要对发债公司的财务状况做很详尽的调查，保证有利可图。
发债公司本身也可以资本化天赐良机。由于价格崩盘，对发债企业来说，当前最简单的投资决定就是买回公司债。王佳佳博士指出，这主要看当时债券发行时的具体书面规定，如果的确允许折价回购，不仅可以将债务提前折现，优化债务结构，更可以显示本身的资金实力，恢复投资者的信心。
