近年来，面值及发行价均为每单位100元。本期债券包括期限为两年和期限为三年的两个品种。两年期品种的最终发行规模为42亿元，千亿目标下禹洲集团极速狂奔，最终票面利率为3.40%;三年期品种的最终发行规模为18亿元，境内外疯狂举债肆拿地，最终票面利率为3.55%。本期债券发行所募集的资金将用于补充公司营运资金或偿还到期债务。举报/反馈，但随着2020年业绩爆雷，其信用评级连遭下调，再融资压力加。
01降级
花样年美元债违约后，连日来国际评级机构批量下调了多家房企评级，中资地产美元债融资环境趋紧。
10月19日，穆迪确认将禹洲集团（01628.HK）企业家族评级由“B1”下调至“B2”，并将其高级无抵押债务评级由“B2”下调至“B3”，主体评级展望维持“”。
穆迪认为，在严峻的经营和融资环境中，禹洲集团的融资渠道趋紧；消费者情绪疲软将导致其未来6-12个月的合同销售额出现下滑，进而经营现金流和流动性恶化。
《小债看市》注意到，近期禹州集团在岸和离岸债券价格频繁异动，且有量在岸和离岸债务将在明年到期，其面临集中兑付压力较。
据统计，目前禹洲集团共存续境外债14只，存续规模57.37亿美元，其中一年内到期规模有7.2亿美元。
在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，目前存续债券7只，存续规模为75.43亿元，明年内将有65亿元债券到期或回售。
近年来，面值及发行价均为每单位100元。本期债券包括期限为两年和期限为三年的两个品种。两年期品种的最终发行规模为42亿元，禹洲集团为了千亿目标极速狂奔，境内外疯狂举债力拿地，然而随着美元债发行收紧以及房企融资新规“三道红线”政策出台，其杠杆率持续恶化。
02业绩爆雷
据官网介绍，禹洲集团1994年于厦门，2009年在香港联交所上市，目前已发展成集房地产、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。
2016年，禹洲集团将总从厦门搬迁至上海，2018年正式开启千亿征程，2020年启用深圳总，上海-深圳双总落地。
禹洲集团官网
近年来，面值及发行价均为每单位100元。本期债券包括期限为两年和期限为三年的两个品种。两年期品种的最终发行规模为42亿元，禹州集团整体销售规模呈快速增长态势，2020年实现合约销售1049.67亿元，迈入“千亿俱乐”。
今年前9个月，禹洲集团实现累计销售金额804.08亿元，同比增长4.34%，据全年1100亿销售目标完成率仅为73%。
据克而瑞数据，今年上半年禹洲集团以343.3亿操盘金额位列房企第48位；以206.6万平方米操盘面积排第47名，属于TOP50中型房企。
克而瑞数据
近年来，面值及发行价均为每单位100元。本期债券包括期限为两年和期限为三年的两个品种。两年期品种的最终发行规模为42亿元，禹洲集团在财务上“财技了得”，“神操作”不断。
2020年，禹洲集团营收腰斩、业绩爆雷，净利润下滑九成以上，国际评级机构提前将其评级下调，甚至列入观察名单。
今年中报季，禹洲集团竟然修改2020年中报数据，使得今年中报“放异彩”，仿佛穿上了“皇帝的新装”。
中报归母净利润
截至今年二季末，禹洲集团总资产为1786.98亿元，总负债1387.67亿元，净资产399.32亿元，资产负债率77.65%。
近年来，面值及发行价均为每单位100元。本期债券包括期限为两年和期限为三年的两个品种。两年期品种的最终发行规模为42亿元，禹洲集团财务杠杆高企，其资产负债率多年高于80%，存在一定杠杆风险。
财务杠杆
从房企融资新规“三道红线”看，禹洲集团剔除预收款项的资产负债率为73.98％，净负债率80.42%，现金短债比为1.85，踩中一道监管红线，仍属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，禹洲集团主要以流动负债为主，占总负债比为65%。
截至2021年上半年末，禹洲集团流动负债有898.07亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有151.71亿元。
相较于短债压力，禹洲集团流动性较好，其账上现金及现金等价物有209.44亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力尚可。
在备用资金方面，截至今年3月末，禹洲集团银行授信总额有721.02亿元，未使用授信额度为336.72亿元，可见其财务弹性较好。
银行授信
除此之外，禹洲集团还有非流动负债489.6亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计450.15亿元。
整体来看，禹洲集团刚性债务规模有601.86亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为43%。
有息负债高企，禹洲集团融资成本成倍增长，2016-2019年其利息支出分别为15.86亿、17亿元、30.5亿以及43.38亿元，四年翻了近两倍，对利润形成严重侵蚀。
在偿债资金方面，禹洲集团主要依赖于外融资，其融资渠道较为多元，除了银行借款和债券融资，还通过应收账款，股权融资、股权质押融资以及信托等方式融资。
2017年，禹洲集团提出“区域深耕,全国领先”新的发展，定下2020年跻身千亿房企俱乐的目标。
随后，禹洲集团开始手笔拿地，在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年总和。
2018年，禹洲集团全面启动“千亿征程，全国深耕”的方针，其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。
截至2021年中期，禹洲集团拥有总土储约2200万平方米，总货值约4428亿元。
然而，激进扩张一方面导致禹洲集团债务规模飙升，另一方面其高价拿地的弊端开始显现。
由于近几年禹洲集团营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。
2019年，高溢价拿地压力下，禹洲集团及时止损，依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很程度上归功于这分收益。
同时，禹洲集团多地项目因质量问题遭业主投诉。千亿销售目标重压下，其力举债蒙眼狂奔，高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲，却在这个问题上频频出错。
03激进的闽系房企
1988年，学毕业后，有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。
1993年，林龙安被提拔为厦门市土地公司的财务经理，开始与房地产打交道。
次年，三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作，下海从办采石场开始了创业之路，后来他倾其所有创立禹洲地产，有意仿效“禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集团董事林龙安
1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓结合，虽然并非城市核心地段，但其在产品上花了不少心思，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。
赚得第一桶金后，林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根，2000年前后禹洲在厦门已经做到首屈一指。
2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。
2008年，金融风暴席卷全球，房价下行市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龙安家族身家暴涨，其以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。
2016年，禹洲将总迁到上海，有别于其他闽系房企的激进，林龙安更崇尚香港地产商的保守经营。
然而，彼时闽系头房企销售均超过400亿，而禹洲仅232亿，落下截的林龙安开始着急了。
此后，力举债、疯狂拿地，千亿目标下禹洲开始蒙眼狂奔，但规模扩张偏离了林龙安的基调，透支了禹洲的增长潜力，给后续运营埋下隐患。
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