本报记者 黄琳 赵毅 深圳报道
随着房地产行业调控进一步升级，下无明确说明均为两年平均增速）回升2.2pct至17.9%；但企业营收增速明显回落，各房企争分夺秒开始了转型之路，单月下行达2.5pct至8.4%；这意味着单月利润的改善并不来自工业品需求的走强，对于上市12年的花样年控股集团有限公司（01777.HK，而是主要源于总费用率下降对利润率的支撑效应，以下简称“花样年”）而言，与近期企业融资需求偏弱导致的贷款平均利率有所下降等因素有关，变动源自美元债市场，后续月份进一步压降费用率的空间已经较窄；而7月成本率在6月已经偏高的背景下上行幅度小于季节性，应变则是为了更好地生存。
“关于房地产调控已是老生常谈，但结构上煤炭冶金产业链成本压力进一步加剧，通过一系列金融政策，增产保供政策仍待进一步推进。营收偏弱：极端天气等拖累消费驱动型行业暂时偏弱；工业品价格高位持续影响下，我们看到从7月份行业整体周转率、销售速度出现了下行。另外，投资驱动型行业营收走弱更令人担忧。7月工业企业营收同比、两年平均增速分别为13.7%、8.4%，我们也看到第二拨供地速度在减缓。从未来的趋势来讲，分别幅回落4.1、2.5pct，花样年内说‘变天了’，为近4个月降幅最的单月。剔除通胀的实际营收增速回落2.9pct至5.3%。结构上呈现暂时因素和中期偏弱因素共振的特征：极端天气、洪涝灾害等暂时性因素令必需品消费7月罕见幅下滑，我们必须要产生变化。”谈及房地产行业的变化及应对措施，花样年董事会潘军对包括《经营报》记者在内的媒体表示。
在当前严峻的环境下，花样年的应变带来了一定的成效，2021年上半年花样年合同销售录得281.2亿元，同比增长60.6%；总收入109.5亿元，同比增长18.5%。其中，物业收入为83.7亿元，同比增长26.3%。在规模增长的同时，花样年经营效益也在提升，净利润录得3.03亿元，同比增长9.5%；归母净利润为1.53亿元，同比增长58.7%；净负债率为74.8%，维持于健康水平。
与此同时，花样年存在的问题仍有待解决，包括略有下降的毛利率、增加的总借款、待加速的旧改项目、待优化的财务结构等等。2021年下半年，花样年的破将从财务换仓开始，快周转地块与高利润项目双管齐下，因时而异走稳健之路。
提升精准的产品布
在房地产行业“节流”的现状下，花样年针对产品开启了一系列的动作。在拿地方面，2021年以来，针对集中供地政策带来的新变化，花样年采取针对措施开启精准拿地，上半年共计新增6块土地，总建筑面积达107万平方米，权益建筑面积达54万平方米，总地价达103亿元，权益地价62亿元。
从区域布看，新增的土地仍聚焦在一二线城市，包括重庆、佛山、杭州、北京，新增可售货值达到200亿元，权益可售货值107亿元。自2019年花样年提出二次创业以来，其投资策略也相应发生了变化，近两年半的时间内，花样年重仓了长三角、成渝、粤港澳湾区和京津冀都市圈，累计购入32幅土地。其中，新进入的宁波、杭州、绍兴、重庆、北京等地均属于经济较发达城市。
从地价分布来看，长三角地价占比44%，成渝和粤港澳湾区各占比超20%，京津冀占比16%。在购地方式方面，花样年从以往的纯并购为主转向招拍挂，且项目数量已超过90。潘军表示，“未来，花样年要向精准投资要效益，继续深耕城市群高潜力城市，通过招拍挂获取快周转地块，同时通过城市更新、并购及旧楼改造获取高利润项目。”
精准的拿地策略和高效的规模控制推动着花样年项目的快周转，也支撑起了其近两年销售业绩的增长。2021年上半年，花样年随机应变调整销售政策，以回款为重点，力推售新货并加库存商办的去化速度，在效率提升的同时，销售和管理费率与收入占比也持续下降。
展望未来，花样年首席运营官张惠明表示，已在投资策略方面形成了比较清晰的思路，“首先精准拿地的策略，优质土地明确清晰画像，比如容积率不超过2.5，更有利于做出有溢价的产品。其次控制规模和地价，推动周转。再次围绕都市圈深耕重点区域，重点放在一二线城市，同时加强与优秀商强强联合、资源共享。”
债务结构成焦点
在半年业绩会上，花样年的美元债成为投资者关注的焦点。5月以来，受到境内外美元债整体市场波动加剧的影响，花样年的境外美元债出现了较的波动，当前，花样年的美元债比例较高且集中于四季度到期，在公开市场不顺畅的情况下，花样年的还款计划成为投资人的直接担心。
针对市场热议的境外美元债问题，花样年首席财务官陈新禹表示，当前花样年正通过途径解决。一是二级市场债券回购，稳定二级市场价格。截至目前，花样年在二级市场合并回购公司债5210万美元，控股股东通过公开市场购买1740万美元。二是以5月和6月两次发出要约公告，对今年10月到期的5亿美元债进行要约回购，提前赎回2.88亿美元，将10月到期的美元债降至2.12亿。三是6月发行了2亿美元三年期美元债，旨在传递资本市场对花样年长远发展的信心。配合要约回购，美元债远端到期进一步延长到2024年。四是6月份获集友银行11亿港元流动资金贷款额度，开拓海外融资渠道。
陈新禹强调，对于今年到期的境外美元债、境内外公司债，公司已经有了明确的还款计划，针对10月到期的2.1亿美元债券，花样年准备用资金到期偿还；针对12月到期的美元债券，花样年将通过自有资金来源偿还，资金来源包括已有资金及出售宗资产；针对12月到期的9.5亿债券，目前花样年已经启动再融资工作；针对2022和2023年到期的美元债券，花样年将通过提前要约回购和交换要约等手段管理，改善公司的债务年期结构。
除了债券问题，花样年还面临着资产处置。潘军表示，当前进入房地产下行通道，花样年也在处理一些资产，包括长期类投资项目等，“处理的资产，如商场和酒店等对公司未来的经营只会减少负债，增加现金流，不会影响到经营性规模的增长，目前有几个商业项目现金流比较顺利。”
此外，在有关于土地一级方面，花样年北京丰台项目、青岛田横度假区的商业和住宅项目等均在推进相关工作，潘军介绍，上述两个项目完成后，预计将为公司带来5亿美元左右现金流入以应对美元债问题。
对于下半年的规划，潘军坦言，财务换仓将是今年下半年的工作重点，“进入2021年，行业变革正在加剧，花样年也将换仓的重点工作放在资本结构上，因应时代行业的新变化，做好债务管理工作，包括控制债务总额、优化主务指标、优化债务渠道结构和年期结构，降低境外债务比例和短期债务比例，积极拓展融资渠道，特别是境内外银行融资，降低融资成本，加强销售回款，提升资金利用效率。”
陈新禹对年末的财务情况也较乐观，其表示公司通过自有资金偿还美元债，预计年末总负债将有较幅度下降，其中境外美元债的比例将下降到50%以下，而银行贷款的比例将上升至25%左右，整个融资结构会显得更加均衡，融资成本也会进一步降低。
（编辑：赵毅 校对：燕郁霞）
