第四季度“地产资本面”的开，同时将上述主体及债项信用等级列入可能降级的观察名单。中诚信认为，可以用两个词概括——冰火对浇、多空博弈。
冰的是接踵而至的债券违约、信评下滑，花样年控股未偿还美元债事项将对公司信用质量产生很影响，一步步做空境内外市场对地产的预期。
克而瑞统计显示，为其资产出售及资金筹措计划带来较不确定因素，截至9月27日今年累计有39宗内房债券违约，并将进一步加剧花样年集团现金流紧张的状况。举报/反馈，较去年多25宗，涉及金额达467.5亿元，按年增长159%。
最明显的特征是，违约已然蔓延至头房企。华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展之后，恒、花样年等也接连出现债务违约。
人心最是难聚易散，多家内房企的集中债务违约，直接导致数十只内房股美元债受累，走势接连创新低。
眼下，10月的房企还债小高峰即将到来，新一轮多空博弈或将再度上演。
14日的海伦堡和万科，15日的鑫苑置业、世茂集团、地产集团，18日的新力控股，25日的当代置业，27日的新城发展...都将有境外美元债到期。
（图源：HY Bonds）
火则是房企正在与时间赛跑，短期内频繁的“回购、增持、投资者会沟通…”为了挽回资本市场的预期，不少房企都在不遗余力地回攥好感。
根据风财讯统计，仅9月份以来，就有融创、建业地产、禹洲集团、金科股份、迪马股份（东原地产）、宋都股份、美好置业等多家上市公司发布回购计划。
同时，据风财讯盘点，9月份短短一周之内，就有近10家上市房企股东出手护盘。
例如旭辉林中、金地凌克、正荣欧宗荣、禹洲林龙安、建业胡葆森、朗诗田明、宝龙许华芳…众多房企老板纷纷增持自家公司的股票。
稳健的房企，到底怎么看如今的房地产势？
房企在未来市场中的底气有多少？
风财讯整理了几份房企近期的投资者沟通会/线上调研会实录，家可以真切地感知一下。
融信10月投资者会实录
各位投资者早上好，对于整个内房高收益美元债市场而言，昨天（10月5日）是困难的一天，焦虑压倒一切，但很庆幸昨天已经过去，信心会重新建立，市场将重新出发。
为了便于家了解融信（03301.HK）的最新情况和管理层的想法，同时尽可能消除各类小道消息造成的噪音，与家分享公司一些真实情况如下：
1、合约销售：前9个月已经累计实现超1220亿、逾年度目标76%。四季度将推货超600亿，含上海85亿、杭州143亿（含分杭州第一批集中拍地项目），完成销售目标已近在咫尺。
2、新增拿地：公司三季度仅拿地27亿（权益），平均楼面价7113元/平方米，四季度将继续保持审慎的态度。
3、债务到期：四季度信用债到期仅有1.5亿美金美元债、15亿公司债。公司没有任何未披露私募债券，报表已充分反映公司实际负债情况。
4、资金能力：非受限资金200多亿+高效跨境资金池（最快隔天、最晚一周）+集团统管资金调度。
5、三条红线：预计年底继续维持全达标，净负债率、有息负债规模将进一步下降。
6、境外评级：评级预期落地，已无利空催化剂。
7、二级维护：节前连续回购票面800万美金美元债、今年累计回购8250万美金，表明公司对于二级维护的态度一贯坚定。
行业逆风，家一起同舟共济，坚持找到属于我们共同的光。
正荣地产10月投资者交流实录
这是来自正荣地产CFO 的消息：
我的朋友们，不要惊慌。这不是世界末日。我想为您提供更多财务和业务更新：
1、10月合同销售情况良好，目前处于正轨。
2、我们预计将低于25%的销售收入用于土地储备收购，而原预算为35-40%。这种做法将额外释放100亿元的自由现金用于再融资活动或一般营运资金。
3、我们现在总现金余额为430亿，我们决定保留一篮子10亿美元用于离岸再融资活动，这分资金可在一周内转入香港。正荣为这场动荡做好了充分的准备。
4、正荣地产(06158.HK)无非上市私募债券。所有债券均已列出并可在BBG上找到。
5、预计截至12月的总债务将下降，甚至远低于2021年中期。现金对短期债务至少是2倍。
6、与评级机构讨论，未发现动作。
7、我们专注于出售已完成和几乎已完成的存货，使各自的现金收益不会被地方归类为限制性现金，总金额约为200亿元。
结束语：我们同舟共济，共赴最后的目的地。保重！
阳光城10月份投资者线上交流实录
各位投资者、分析师朋友，家早上好。
在过去的三天里，中资美元债市场经历了巨的波动，行业的信用受到了前所未有的挑战，谣言在各处肆意传播传播，有的无中生有，有的空穴来风，市场信心变得极其敏感和脆弱。所以在这里，公司对于投资者比较关心的一些传言进行澄清和说明，并就当前市场下公司的经营情况向家做一个汇报，便于家及时理解公司最新状况：
1、抖音视频传公司“郑州阳光城二期处于停工状态，房屋无限期交房”，实际情况为项目并未停工，郑州由于受到突发的水灾及疫情影响，该项目原定合同交付日期为2021年12月31日，现经地方同意，延迟至2022年5月份前交付，公司已通过函件等方式告知客户。后客户与销售人员在案场因口角引发冲突，销售人员一时激动说出不合适言语，确实非常不应该。后续公司会加强对于案场销售人员的教育和管理。
2、另多个抖音视频以相同文案传“某20强闽系房企华北区域项目全停工”，并暗指公司。截止目前，华北地区（京津冀、山西）总项目货值占集团总货值6.8%左右，公司在该地区所有项目施工进度正常，其中北京京悦府、国誉未来悦、天津北辰翡丽公园等项目在国庆期间的案场到访以及认购情况再创新高，总体运营状况一切如期推进，我们欢迎投资者前往项目案场实地进行考察。
3、网传“公司表外信托获得展期”，公司在此声明，这是不实信息。根据深交所上市指引及民法典规定，公司所有对外负债担保都应通过上市公司有权机构（即股东）授权决议并公告，否则无效，上市公司所有应披露的对于合联营项目公司的担保都已披露，公司从未进行所谓“表外私募债”方式进行融资。同时，信托贷款的信托计划面对的投资者主要为高净值自然人，一旦展期需要获得全体投资者同意，并非传言所言可以由信托公司单方面决定是否展期。
与此同时，还想跟各位分享一下公司的总体经营情况：
首先，在9月份的销售冲刺业绩中，公司取得单月销售210亿元，同比增长11%，单月回款约165亿，月度回款率78.5%的成绩，全年累计已经完成了1539亿的销售业绩，正努力实现完成年初制定的销售目标，国庆期间我们的销售依然取得不菲的成绩，待数据公布以后我们会第一时间与家分享；
其次，在公开兑付方面，公司四季度到期的债务情况为：境内公司债15.8亿元，信用类ABS12.7亿元，境外美元债2.5亿美元，总体压力和回款相比并不，公司已经做好了所有的资金铺排，通过经营性回款以及自有资金进行兑付。其中10月22日到期的境内公开债券“18阳城01”我们将于10月15日前提前将兑付资金归集至监管账户，境外回售的美元债券资金我们将在10月中下旬前陆续通过资金池汇出，目前公司存量跨境资金池额度充裕，且资金出境不存在任何障碍。年初至今，公司已经多次宣布回购境内外债券，彰显公司信心；
再之，公司在四季度的新增投资活动中会继续保持谨慎的态度，继续坚持以收定支，加回款指标考核，四季度新增在手存量项目的供货目标为450亿，全力确保业绩达成。
最后，我们代表公司管理层向各位投资者转达：目前，行业的前景存在诸多的不确定性，但我们依然相信地产这个行业是最重要的民生行业，所以在每一次调整中，更让我们清晰清楚的去认知这个行业的本质，去一起重塑这个行业的。
我们始终坚信，只要对这个行业的本质有清醒的认知，尊重行业，顺势发展，能在生态中找准定位，和神队友一起成长，就一定能共同分享时间和成长的价值。
没有生而优秀的企业，只有持续养成的信用。公司确实有很多不足的地方，但我们会正视自身的不足，做到足够灵敏，及时纠偏，保持斗志。感谢在此过程中的每一份指点和助力，你们都是阳光城发展过程中不可或缺的力量，我们共同努力和鉴证，谢谢家！
禹洲集团10月份投资者会实录
各位投资者、分析师朋友们，家晚上好。
由衷感谢家对禹洲集团（01628.HK）的持续关心和支持，并及时与我们沟通交流。近期整个内房高收益美元债市场波动较，理解各位心中的担忧，并跟我们一样期待尽快看到曙光，故借此机会将公司最新情况与各位分享，希皇给到家信心，继续支持公司长期稳健发展∶
禹洲集团是内房企业里一家为数不多没有任何的商票、内理财或其他财富产品的公司，且股东自上市后没有出售或质押过任何一股股票。禹洲集团的债务结构是极为透明的，截至2021年中期，信托持续减少至13.45亿，为行业较低水平；境外美元债的平均到期年限也在持续优化，超过3年。
债务到期∶继上周顺利赎回20亿的境内公司债，至此，公司已经赎回了境内外2021年内到期的所有债务，全按期还本付息，有的甚至提前半个月转钱到托管人账户，彰显集团良好的流动性。截至2021年中期，公司手上拥有281亿，现金流灵活充裕，足够应对2022年，甚至未来更远期的债务偿还。
二级维护∶公司一直致力于对二级市场的维护，截至目前，公司用自有现金累计回购了4550万美元的境外美元债，董事长林龙安先生更是以个人名义累计回购了830万股公司股票。未来，公司对回购继续保持态度，会在合适的时机通过集团、股东个人、员工股份奖励计划等方式在公开市场进行回购，致力维护各投资者利益。
境内外评级∶公司与境内外评级机构持续保持良好沟通，在2021年中期业绩后，评级情况稳定，评级机构均认可公司发展以及对未来规划的信心。
合约销售∶2021年前8月合约销售达714亿元，同比增加9.2%，目前来看，9月的销售情况同样符合我们的预期，具体数据将在近几天公告。同时，禹洲集团今年下半年整体可售货值约为1300亿元，只需完成45%的去化便能够完成年度任务，可以说非常有信心圆满完成全年目标。
新增拿地∶公司三季度无新增土地，今年以来，公司仅新增四块优质土地（苏州两块，郑州一块，湾区一块），权益地价约21亿元，总货值约111亿元，均位于抗风险能力较强的一二线及准二线城市。接下去公司将继续保持审慎的态度拿地，量入为出，稳健前行。
三条红线∶公司将在净负债率和现金短债比都达标的基础上，通过销售的提升、利润结转和债务结构持续优化，力争剔除预收款后的资产负债率将于今年年底达标。
金科股份9月境外债券投资流会纪要
9月24日下午，金科股份（000656.SZ）了境外债券投资人线上交流会，会议要点如下：
1、金科管理层介绍了2021年上半年的中报业绩、经营简报以及下半年的资金安排，重点提及债务结构中非标占比较高的问题。截至2021年6月末非标占比26%，主要以信托类的土地前融为主，预计全年控制在20%-25%。金科的非标成本8%-10%，相对同行有一定成本优势。金科做前融对还款期限有要求，享受满6个月的回售权，将及时用低成本债务进行置换。后续将平稳下降，不能断崖式下降。
详情见：《直击业绩会|金科财务总李华：解读公司经营安全性》
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