原创：一号地产｜ID：dichanyihao
作者：海哥
一号说：
既然经营无甚可谈，经营范围包含草坯被单加工，不如学企业文化？
国庆后上班第一天，针纺织品，宝龙地产总裁许华芳亲自下场，纺织原辅料，向全体员工宣贯了《宝龙工作原则》。
据说这原则甄选公司企业文化落地的关键要求和日常工作核心需求，化工原料及产品等，能帮助所有员工拥抱变化，由上海龙头家纺有限公司100持股。据2021年08月31日财务报表，提升自身能力，其营业收入373万元，提高公司文化软实力等。
这个画风让一号君很惊讶，净利润51万元，因为这两天别的房企都在忙于应付因个别企业债务违约带来的“股债双杀”，负债总计530万元。 转让方龙头家纺为级国资委监管的国有控股企业。 以上转让行为已获东方国际（集团）有限公司批准。文章来源:乐居财经举报/反馈，宝龙地产（1238.HK)似乎很悠闲。
10月4日至8日，宝龙地产的股价从5.87元每股跌至5.51元每股，累计跌幅仅6.3%，不过较年内高点8.4元每股，也已跌去了34%，投资者虽说不是损失惨重也是鼻青脸肿了。
从最新公布的经营简报数据来看宝龙地产也已遭遇销售“滑铁卢”；融资层面，作为发债主体上海宝龙实业发展（集团）有限公司的公募债券被证监会中止审查。
可以说是节后的“double kill”了。
01.
销售出现三连降 年度目标能否完成？
销售方面，根据宝龙地产的经营简报显示，1-9月合约销售额为775.83亿元，销售面积487.3万平米，同比分别增加42.82%、37.62%；
前8月，合约销售金额及面积的增速，同比分别增加53.6%、48.2%，显然，9月份的销售慢下来了。
9月单月的销售情况来看，合约销售金额约为66.02亿元，合约销售面积40.49万平米，较去年同期分别下跌了18.51%、22.99%。
再往前，8月单月销售额、销售面积分别为84.96亿元、51.24万平米；
7月份的销售金额为94.46亿元、销售面积57万平米；6月份的销售金额105.37亿元、销售面积67.06万平米；
从数据上看，宝龙地产的单月销售已出现了三连降，环比降幅分别为10.3%、10.1%、22.32%，销售环比降幅在扩。
如果按照此前制定的2021年销售目标1050亿元测算，前9月的目标完成率为73.88%，较75%的时序进度尚有差距。
加之目前的销售势头环比出现幅下滑，后续能否完成年度目标尚待观察。
02.
中报业绩粉饰明显 短期风险不可忽视
如果单纯看宝龙地产半年报的数据，是十分亮眼的，如上半年宝龙地产的总收入207.3亿元，同比上升20.7%；净利润50.8亿元，同比上升45.3%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%；毛利率35.2%，而且还派发了中期股息每股18港分。
“三道红线”达标方面，截至2021年6月底，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金短债比1.09，说起来还是绿档房企。
但仔细拆解宝龙地产的中报就会发现，相关财务数据，特别是在“三道红线”数据中的粉饰、美化就很明显。
如上半年宝龙地产的净利润是50.08亿元，但宝龙地产上半年投资性物业的公允价值变动一项的收益就高达11.77亿元，占净利润的23.2%；去年同期的投资性物业公允价值变动收益更是高达12.05亿元，更是占去年同期净利润的34.5%。
不知是怎样金贵的投资性物业，年年下金蛋似的能凭空多增10多亿的收入，但这类收入仅仅是纸面财富，并不产生现金流入，可以说只是让财报数据更好看了。
又如宝龙地产目前还保有高达5亿元规模的永续债，但永续债实际为债，因为在会计处理上会被计入权益，一定程度上会美化负债率，但对利润形成较侵蚀。
另一个降负债率的妙招，即增加少数股东权益，也被宝龙地产用的炉火纯青。中报显示上半年宝龙地产非控股股东权益为180亿元，较去年同期的62.46亿元增133.58%，控股股东权益仅增加20.35%。
如果拉长了看2017年至2020年，宝龙地产的少数股东权益分别51.68%、64.22%、57.53%、141.11%，而同期的控股股东权益增幅分别为12.02%、11.3%、16.68%、13.76%；
可以说，宝龙地产的降负债就是少数股东权益不断暴增的。
此外，我们还从宝龙地产的财报中发现了若干的风险项。如与正向增长的经营业绩不同，宝龙地产上半年的在手现金及等价物225.2亿，较去年年底的253.4亿元整整少了28.13亿元，降幅超过了10%；
如存货方面则高达785亿元，同比激增43.88%，存货高企反映了宝龙地产去化困难，而且面临减值的风险；应收账款及票据增40.56%至40.98亿元，也存在一定的呆坏账风险。
又如债务方面，短期借款和应付账款虽然同比微跌，但整体负债规模达到了1598亿元，较去年同期增加21.06%，其中长期借款508亿元，增39%；其他应付款增41%至266亿元；
当然，短期借款及应付账款和票据方面，合计也有341亿元的庞规模。
更令人担心的是现金流方面，上半年宝龙地产的经营性现金流净额为-52.97亿元，同比下滑了590.55%！投资性现金流净额为-68.83亿元，同比下滑64.44%，仅有筹资性活动现金流为正，达到93.67亿元，同比增82.39%。
这说明依靠销售回款来造血的经营性活动现金流已经严重不足，很程度上依赖于融资活动的输血。
由此可见，在较为脆弱的现金短债比（仅为1.09）平衡下，如果考虑到激增的应付款项，以及去化困难造成的存货增，而销售回款造血的现金流又跟不上，宝龙地产的短期风险不可谓不高。
03.
20亿美元债集中到期 多次发债受阻
10月8日，发债主体为上海宝龙实业发展（集团）有限公司的公募债券被证监会中止审查。
事实上，今年宝龙地产融资一直很不顺，可谓流年不利。如今年1月份，宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模仅为10亿元；3月原定发行不超过20亿元公司债，最终实际发行规模为15亿元；4月20日旗下的一笔ABS被上海证券交易所终止。
别人都是事不过三，宝龙地产是一波四折。
备受关注的美元债方面，目前宝龙地产存续美元债8只，存续规模21.98亿美元，其中将有20亿美元债于明年一年内到期，其面临短期集中兑付压力较。
虽然今年年内没有到期美元债，但明年1月份将有一笔10亿美元、约70亿的债务到期，这对宝龙地产将是一个考验。
从目前的消息面上看，宝龙地产还未开展“借新还旧”动作，距离偿还日期还有三个多月，如此体量的美元债募集概率也不可能一次性发行，因此留给宝龙地产的时间也是不多了。
而进入9月份以来，宝龙地产的境内外债也都遭遇了的波动。
9月24日，中证登披露，将21宝龙03（188204）标准债券折算率从前个交易日的0.79下调为0.74，下调幅度达到6.33%。月初16宝龙03（145208）中证收益估值下调了119.85个基点。
美元债方面更是异动不断。9月29日，PWRLNG 4.9 05/13/26 下跌1.18%，一度跌至93；24年10月到期美元债下跌1.1%，报96，收益率升至7.8%；10月7日，宝龙地产22年8月到期美元债下跌2.72%，报96.128，收益率11.04%；
从目前的消息面上看，今年宝龙地产还未回购过美元债，而经历了年内多次发债受阻之后，市场真正担忧的是明年1月即将到期的10亿美元债，宝龙方面目前为止也未谈及偿债安排。
除此之外，境内债方面，据企业预警通数据显示，宝龙地产旗下的发债主体上海宝龙实业发行的一笔4.4亿元的超短融（21宝龙SCP001）将于今年10月23日到期，一笔10亿元的私募债（18宝龙01）将于12月13日到期；明年全年还有27.6亿元的境内债集中到期。
这对市场而言确实是一场信心的考验。
尤其是在销售下滑、回款减少的背景下，毕竟宝龙地产半年报时的现金短债比也并不见得有多充裕。
End.
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