◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
近日，平均值数值较2019 年底幅下滑，“千亿房企”金科股份对外披露一条董事会决议公告，中位数相对稳定。2021 年上半年，细心的读者会发现，样本前100 房地产公司该指标中位数和平均数分别为165%和216%，决议通过的“有关拟发行8亿高级美元债”议案犹如一枚“深水”。
为何如此？10月份以来，数值均较2020年底小幅好转。长期偿债能力从房地产企业的资产负债表出发，房企美元债融资净流出格外惊人。从中指研究院数据来看，我们用净负债率指标来衡量企业的长期偿债能力。净负债率公式为：净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益*100，当月境外地产债净融资流出37亿元，该指标越低，年内净融资流出近4000亿元！
这到底什么意思？也就是说，企业债务率越低。2020 年底，房企更多是在偿还存量美元债。
这虽有助于房企“去杠杆”操作，样本前100 房地产公司净负债率中位数和平均数分别为71%和100%，但过度压缩资金链的融资端，平均值较2019 年小幅上升，在销售端受调楼市控影响而导致经营净现金流加速萎缩的情况下，但是中位数继续下滑。2021 年上半年，这种去杠杆就是流动性危机的信号。
金科股份拟发行的8亿美元债，将计划用于“城市更新”项目，期限最长5年或为永续债。针对此举，金科表述说，“鉴于公司再融资需求及业务发展需要，进一步发挥国际资本市场低成本资金在促投资、稳增长方面的积极作用”。
为啥金科要明确用于“城市更新”？这是一个值得注意的关键之处。这一重异动背后，也有迹可循，意味着房企可以继续美元债融资。
注意！10月26日，发改委外资司会同外汇管理资本司分重点行业企业外债座谈会，其中就包括“美元债户”房地产商，认真听取参会企业的经营情况、外债偿付计划和意见建议。
“将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，同时要求企业不断优化外债结构，严格按照批准用途使用外债募集资金，自觉遵守财务纪律和市场规则，积极主动做好境外债券本息兑付准备，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。”
反观10月份，号称“绿色科技地产”引领者的当代置业，对即将到期的2.5亿美元债计划与债权人沟通展期，却遭到无情拒绝，参考《“烫手”的美元债：当代置业展期无望“爆雷”，港龙渴求置换！》一文。
这一度演变为地产美元债成为“烫手山芋”最有力的例证。与此同时，新力、花样年等涉及美元债的内房股，明明账上有钱，却相继爆雷，加上事件，中资房企信誉跌至谷底。
所以说，10月下旬，上述两门分重点行业企业外债座谈会，力挽狂澜，以进一步完善企业外债管理，促进中资企业境外债券市场长期健康稳定发展。
11月以来，各种“稳楼市”呼声集体发声。如财教授韩复龄近日发表观点，“房企爆雷，有的，有的被爆。不是个别现象，而是全行业现象”。
近期，金融四十人论坛（CF40）三位研究员，在已发表的《如何防范房地产行业应着陆风险》论文中明确指出，“进入2021年下半年以后房地产行业面临着前所未有的压力，硬着陆风险已现端倪”。
近来，多个门密集调研楼市，尤其是深处涡旋的房企，为楼市“纠偏”。上周开始，房企银行间发债已有所松动。相关详情，家可参考《重磅！又有5家房企发债“补血”，一口气募60亿！》一文。
近日，据央行主管《金融时报》报道，高盛投资组合管理团队近日接受采访时说，正在买入房企债券。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员说，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。
注：央行《金融时报》网络版
目前，地产美元债市场除了金科明确释放重信号之外，11月15日，阳光城围绕美元债又传来重利好消息。
据新交所及港交所最新公告，阳光城美元债豁免交叉违约的同意征求已获通过，2只美元债展期也达到85%的最低门槛，所有交换的债券，公司已全接纳。
此外，阳光城将旗下8只美元债交换要约和同意征求的截止时间，从伦敦时间11月12日下午4点推迟至伦敦时间11月17日下午4点。
阳光城债务展期之所以取得进展，如其日前公告所披露的，阳光城实控人林腾蛟个人全额担保，这无疑为当前恐慌的债券持有人吃了一颗定心丸 。
这背后，就是投资人信心重建，多一些忍耐，而最核心的仍是房企，该如何在关键时刻果断采取有力措施挽回市场信心。当前，阳光城无疑做了一个很好的榜样。
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