原创 365财经
365财经 王莎莎 发自广州
近期，经发行人和主承销商充分协商和审慎判断，房企美元债违约事件持续发酵，最终确定本期债券品种二的票面利率为3.20%(债券简称：21国药03，国际评级机构对房地产行业表现信心不足，代码：188961)，多家房企评级遭遇集中下调，品种一未发行。发行人将按上述票面利率于2021年11月2日-2021年11月3日面向专业投资者网下发行本期债券。举报/反馈，引发市场巨动。
据统计，今年房企被下调次数已超百次，创下新高，业内专家认为由于房企现金流出现问题导致评级下调，而“借新还旧”的能力则更受到影响，需警惕形成循环。
01.现在到明年约910亿美元债到期
近期，国内房企成为国际评级机构下调评级的主要对象，穆迪、惠誉、标普作为国际评级机构，选择在同一时期发力。
整个10月份，穆迪总计对70家房企采取了32次评级，其中，18日、19日两天内集中下调高达20家。
10月21日，惠誉也一口气将29家房地产商纳入标准观察（UCO）范围。UCO状态意味着由于整个行业状态变化，房企评级可能因新的或修订的标准而改变。
不仅仅是穆迪、惠誉，标普也在10月份下调了多家内地房企的评级，包括佳兆业、、，柳州东城集团。受行业环境影响，有未出现债务违约的企业也遭遇评级下调，甚至还包括有龙头房企以及“绿档”房企。
根据媒体的不完全统计，今年房企被评级机构穆迪、惠誉和标普下调评级次数已超百次，创下历年之最，多家房企遭到上述2家甚至3家评级机构的集中下调。
其中最惨的房企就是花样年控股，由于10月初的2.06亿美元债实质性违约，遭上述评级机构轮番下调：穆迪将花样年的企业家族评级由“B3”下调至“Ca”，展望“”；标普将花样年的长期发行人信用评级由“CCC”下调至“SD”（选择性违约）；惠誉将花样年的长期外币发行人违约评级（IDR）由“CCC-”下调至“RD”（限制性违约）。
穆迪称，2021年最后一个季度和2022年，70家受评商共有约910亿美元的境内外债券到期，其中过半到期债券由B1及以下评级商发行。
02.警惕进入“循环”
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲介绍，评级机构对一家公司的信用评级通常会从行业整体状况、趋势，以及债项评级对象的财务指标等来进行。
而近期多家房企被集中下调评级，据其分析，主要有三点原因，“根据近期房企第三季报呈现出来的情况，首先一个比较明显的趋势是，许多房企的经营性现金流极速下降。”
二是很多房企的承兑汇票融资下降。黄立冲表示，很多公司都采用承兑汇票来进行融资，但是在恒承兑汇票出问题以后，这一融资方式出现了一定的贴现困难。第三则是由于新房销售量下降，客户的预付款也减少了。”
因此，黄立冲指出将打击整个房地产行业美元债“借新还旧”的能力，难度更，发行新债券的债息率更高，债券发行的难度也会更高。
房企评级下调，将陷入一个循环。地产经济学家邓浩志分析指出，“评级下调加这些公司再融资的难度，会导致市场波动加剧，诸如股价、债权人关系、消费者信心等，从而进一步恶化其信用。”
03.四季度房企融资将有所改善
不过，邓浩志认为，目前央行自“双维护”谈话以后，接连为房地产吹暖风。他说，“央行要求各地金融机构给予房企融资方面的支持，情况应该会在四季度有所改善。”
据金融时报报道，银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，分地区银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。
此外，关于银行信贷额度放宽的消息不断传出。国庆节开始就有城市开始放松房贷，最近也有越来越多的城市传来了信贷松动的消息。
未来一段时期被业内认为更需谨慎，“今年还不是房企美元债的还债高峰期，高峰期将在明年到来。虽然第四季度国内货币政策或将有所宽松，房企在国内的融资活动会更活跃一些，但也只是中度放松，不会出现幅度放松。”黄立冲提示到。
至于国际评级机构何时才会对国内房地产行业的展望调整为正面，穆迪在报告中称，需要监管政策更为稳定、透明且可预测，以及预计未来6-12个月合约销售额增速超过10%；库存降至历史均值以下，和/或商的境内外融资渠道放宽。
国金证券10月的一份研报称，“地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最因素将有边际改善，坚定看好地产板块 Q4 行情。”
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