来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志
本刊记者/孙晨
融创需要冷静一下。
上半年，融创发展情况稳定，不过，其负债规模持续扩，另外频频拿地的举动引起外界重点关注。需要指出的是，融创多家子公司成为被执行人，而集团下面分项目又遭遇的情况来看，颇为激进的融创或者需要冷静一下。
房价持续下降、现金流减少
今年上半年，融创连同其合营公司及联营公司实现合 同销售金额约3,207.6亿元（权益合同销售金额约为2,007.6亿元），同比增长约64.3%。累计合同销售面积约2,194.5万平方米。
具体来看，1-6月，融创实现合同销售金额分别为351.7亿元、332.5亿元、478.6亿元、547.3亿元、708.1亿元、789.4亿元，同比分别增长89%、172%、55%、62%、57%、45%。
不过，与合同销售金额持续增长形成鲜明对比的是，融创上半年的合同销售均价下滑速度较快，1-6月的销售均价分别为15730元、15220元、14610元、14310元、13830元、14530元。最低值较值下降逾12%，也就是说融创今年的房价一直在下降。（注：均价为每平方米价格）
上半年，融创实现的营业收入、归母净利润分别为958.16亿元、119.89亿元，同比分别增长23.89%、9.4%。
具体来看，物业销售收入是融创的收入的主要来源，金额为875亿元，占比为91.3%，而文旅城及运营、物业管理收入、其他业务的收入分别为26.1亿元、24.2亿元、32.9亿元，占比较低。
虽然营收保持增长，但融创的主营利润率却是持续下滑，从去年末的23.22%下降7.18%至本报告期的16.04%。另外，净资产收益率也从28.37%下降19.03%至9.34%。根源或许是其房价的持续下降。
从成本及销售费用来看，融创的销售成本为758.4亿元，较去年同期的595.9亿元增加了162.5亿元，增长率为27.27%；销售及市场推广成本为38.2亿元，较去年同期的26.2亿元增加了12亿元，增长率为45.8%。增速均快于营收、净利润增速。
另外，融创上半年的经营活动所得现金净额为117.19亿元，较去年同期的224.39亿元减少了约107亿元。营收幅增长，而经营活动现金流反倒持续缩水，这是需要注意的地方。
需要指出的是，融创上半年的利息开支为130.56亿元，该支出高于净利润、现金流净额的数据。
负债9971亿元、还频拿地
2020年8月，住建与央行出台房地产融资监管新规，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”：一、剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；二、净负债率不得高于100%；三、现金短债比不得小于1倍。
2020年，融创上述三项指标的数据分别为78.3%、96%、1.08倍，净负债率、现金短债比达标，而剔除预收款后的资产负债率未达标，处于“黄档”。
上半年，融创的三项数据分别为76%、86.6%、1.11倍，剔除预收款后的资产负债率仍旧没有达标，距离达到绿档仍有不小的距离，也意味着融资受限。
资产方面，截至上半年末，融创的资产总额为12054.53亿元，其中流动资产、非流动资产分别为9102.58亿元、2951.95亿元，比上年末分别增长7.95%、9.02%。
流动资产中的发展中物业从去年末的5041.47亿元增加563.1亿元至5604.57亿元，增长率为11.17%；对应的持作出售的竣工物业从645.37亿元增加67.91亿元至本报告期的713.28亿元，增长率为10.52%，而贸易及其他应收款项则从610.01亿元增加97.33亿元至707.37亿元，增长率为15.96%。
可见，融创在上半年力发展新建物业，这也让其现金及现金等价物增速缓慢，本报告期该数值为1010.99亿元，增长率为2.42%。增速与上述数据有较差距。
负债方面，融创上半年的负债总额为9971.22亿元，较去年末的9305.75亿元增加了665.47亿元，增长率为7.15%，其中非流动负债、流动负债分别为2421.61亿元、7549.61亿元，前者较去年下滑1.82%，后者则猛增10.39%。
流动负债主要以贸易及其他应付款项、合同负债为主，金额分别为2482.82亿元、3197.33亿元，同比去年分别增长22.87%、16.79%。
另外，融创借贷金额为909.62亿元，而其现金及现金等价物为1011亿元，可以覆盖当前短期债务，但考虑到房地产行业资金紧张的问题，融创还需要持续增加现金储量。
再加上其非流动负债中的长期借贷金额2125.68亿元，同比上年增加7.37亿元，有息负债合计达3035.31亿元。融创还是面临较的资金压力。
在这种情况下，本以为融创会选择稳步发展，但从其拿地情况来看，似乎并非如此。
上半年，融创新增权益土地储备约1,708万平 方米，新增权益货值约2,135亿元，截至六月末的连续12个月累计权益拿地销售比约为28.5%，其中今年上半年权益拿地销售比约为37.9%。
对比去年同期的数值1730万平方米、2330亿元，有所下降。不过，考虑到“三道红线”政策的实施，房企融资普遍偏难的情况下，融创还保持如此强度的拿地，颇为激进。
财报中，融创称下半年将严格控制拿地总量，预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。
在8月31日的投资者会议上，孙宏斌对融创提出新的要求：不仅要降负债率，也要降负债规模了。“降负债率相对容易一些，可以通过增加自有资金来降低负债率，相比之下降负债规模更难，但只有两个都降了才能把融资成本降下来。”
本次中期财报中，融创的负债率的确有所下降，但负债规模却是持续扩，如何降低负债规模是融创未来需要思考的事情。《经理人》杂志将继续关注。
融创维多利亚湾六期爆发
对于多数房主而言，买房子是人生的头等事，而质量问题是多数房主关心的事情。那么融创房子的质量、或者说口碑如何呢？
在百度搜索输入关键词“融创楼盘 ”，共有32,300,000个词条，输入关键词“融创 ”，共有7,080,000个词条。这些数字的背后，是N位房主的声音，而频繁出现的购房者的事件，则会直接影响房企的口碑。
近日，青岛的融创维多利亚湾六期爆发业主拒绝收房，主要原因则是公摊面积与购房合同中约定的面积存在不一致的地方。
根据业主提供的购房合同，该商品房承诺的公摊面积为31%，但到了交房时，该商品房的公摊面积变成了46%。这也就是说100平方米的房子，实际空间仅有54个平方米。
9月21日，青岛市维多利亚湾小区6期某业主在黑猫投诉平台发起投诉，称根据实际测量，合同上112.3平方米的房子，实际只有60平方米的使用面积，得房率为53%。另外，其还称商在三证一书提供不全的条件下，逼着业主先收房再验房。
据了解，该楼盘从最初的“万达维多利亚湾”，到“融创万达维多利亚湾”，最后再更名为“融创维多利亚湾”，几经周折，最终由青岛融创游艇产业投资有限公司（青岛融创）负责。
企查查信息显示，青岛融创的股东包括融创房地产集团有限公司、天津融创润锦文旅地产有限公司、连万达稳新项目管理有限公司，持股比例分别为51%、40%、9%。也就是说是融创直接、间接持股91%的企业。
9月13日，青岛融创因未按时履行法律义务被青岛市市北区法院强制执行，执行金额为1200000元。据悉，该案件为青岛融创与农业银行青岛市第一支行的金融借款纠纷。
从财报看，融创发展情况稳定，不过，从其多家子公司成为被执行人，而集团下面分项目又遭遇的情况来看，颇为激进的融创或者需要冷静一下。
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