基础设施公募REITs终于迎来首个纯厂房资产包组合。
10月15日，多数基金的超额收益是比较稳定的。指数增强基金的平均收益，上海临港集团和东久作为发起人的“国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金”（下称“临港东久REITs”）正式在上交所受理，能够超过指数型基金的平均收益，并披露了招募说明书、基金合同等相关文件。
招募说明书显示，达到混合型偏股型的基金的平均收益。从2016年1月1日至2021年10月21日，该REITs运作方式为契约型封闭式，沪深300ETF（510310）是期初的1.50倍；中证500ETF（510510）是1.02倍。指数型的同类平均收益是1.38倍；混合型偏股型的同类平均收益是1.77倍。景顺长城沪深300指数增强（000311）是1.75倍；华安沪深300增强（000312）是2.10倍；富国沪深300指数增强（100038）是1.72倍；建信沪深300增强（165310）是1.72倍；华夏沪深300增强（001015）是1.74倍；申万菱信沪深300增强（310318）是1.87倍；兴全沪深300指数（163407）是1.85倍；浦银安盛沪深300增强（519116）是1.88倍。八只基金的收益分布在1.72倍至2.10倍之间。八只基金的平均收益是1.83倍，基金存续期40年，相对沪深300ETF的超额收益是22%（1.83/1.50-1），临港奉贤及临港华平作为运营管理机构，年化超额收益率是3.5%。基金规模在10亿以上的是兴全、景顺长城、华夏和浦银安盛的，基金管理人和ABS管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司（下称“国君资管”）——它也是上海第一单公募REITs张江光园REITs的核心服务者。
入池资产均在长三角区域内，兴全的收益比较好，包括位于上海自贸区临港新片区、上海金山工业园、江苏昆山高新区、江苏无锡高新区和江苏常州高新区内的6个高标准厂房园区，是场内LOF基金，涉及上海、苏州、无锡、常州四个城市，其余的必须场外配置。在场外配置中的七只基金，合计建面39.76万平方米，规模小与收益多少不是强相关。而且长期收益只看近五年区间的，估值为22.37亿元, 预计2021年和2022年的年化可供分配收益率在5%左右。
与同时被上交所受理的中关村产业园REITs一样，临港东久REITs也参与了此前最早一批公募REITs的申报，前期资产选择、资料准备等基础工作早已就绪，也因为其比较特殊的情况有所延宕，此次入围“1.2批次”，也算是持之以恒努力下的不错结果。
虽然没能成为上海首单园区类基础设施公募REITs，但是临港东久REITs依然在多个领域取得了重要突破，将创造国内多项第一的纪录——不但成为国内首个纯生产制造高标准厂房公募REITs，底层资产共计6个园区也是目前国内纯产业园类型的公募REITs中资产数量最多的一单，并且项目布层面也践行了“上海自贸区临港新片区”与“长三角一体化”两级的要求，更有望成为首单国际化投资的公募REITs。
2021年6月，上海市发改委、金融、证监、财政、国资委、税务、人社和规自八委联合发布了《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，市场称之为“上海REITs20条”。临港东久REITs也是“上海REITs20条”发布后申报的首单REITs。
该REITs发起人为原始权益人的控股股东，即上海临港集团和东久。临港集团的控股股东为上海市国资委，是上海市属国企中唯一一家以产业园区投资、与经营和园区相关配套服务为主业的型国有企业。
基金产品概要
国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“临港东久智能制造产业园REIT”）类别为基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式，存续期为自基金合同生效之日起40年，上市交易场所为上海证券交易所，主要投资于基础设施资产支持证券全份额，并取得基础设施项目完全所有权或经营权力；基础设施资产支持证券将根据实际情况追加对项目公司的权益性或债性投资。
图表：临港东久智能制造产业园REIT产品概要
根据合并可供分配金额测算表列示的本年可供分配金额及基础设施项目的估值22.37亿元，2021年度及2022年度的现金分派率预测值分别为4.90%（年化）和5.19%（计算方式为本年可供分配金额/基础设施项目的估值）。
基金交易架构
从临港东久REITs的交易结构来看，依然是典型的“公募基金+ABS”模式，投资人和公众投资人提供认购资金委托给公募基金管理人国君资管，国君资管设立并管理基础设施基金，之后基础设施基金再以募集资金认购专项计划资产支持证券全份额的方式，实现对底层园区资产的持有和收益分享。其中临港华平不但是本项目原始权益人之一，还同时参与该基金的配售。临港奉贤与临港华平则为底层园区资产提供运营管理服务。
图：基础设施基金整体架构的交易结构
1、投资人认购资金委托基金管理人管理，基金管理人设立并管理基础设施基金，投资人取得基础设施基金份额，成为基础设施基金份额持有人。
2、基础设施基金拟以募集资金认购专项计划资产支持证券的全份额。基金管理人（代表本基金）通过与资产支持证券管理人签订《国君资管临港东久智能制造产业园基础设施资产支持专项计划认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理专项计划，基金管理人（代表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与各项目公司原股东分别就各项目公司100%股权转让事宜签订的《项目公司股权转让协议》以及对该协议的任何有效修改或补充的相关约定受让上海临港奉贤经济发展有限公司,上海临港华平经济发展有限公司,FULL REGALIA LIMITED,CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED,UTMOST PEAKLIMITED,MILEAGE INVESTMENTS LIMITED持有的基础设施项目公司100%的股权，同时按照《借款合同》的相关约定，向基础设施项目公司提供股东借款。基金管理人已经根据相关法律法规要求制定了切实可行的工作计划，届时将参考《外商投资法》《外商投资法实施条例》《外商投资信息报告办法》《企业所得税法》《税务总关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告》等法律法规办理工商登记、购汇（如涉及）、税费缴纳（如涉及）等相关事宜。
4、基础设施项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取基础设施项目公司运营收入。
5、基础设施项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）签署的《股东借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应股东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。
6、资产支持证券管理人按照《国君资管临港东久智能制造产业园基础设施资产支持专项计划标转条款》，向基础设施基金划付资产支持证券收益。
7、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配基础设施基金份额收益。
基础设施项目
基础设施项目为临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园、东久（常州）智造园。资产类型为产业园区，总建筑面积为39.76万平方米，评估价值为22.37亿元。具体信息如下图表所示。
表：基础设施项目资产基本信息
1、基础设施项目运营模式
基础设施项目均为标准化厂房类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源主要为市场化租赁的产业类租户的租金和管理费收入。
运营、管理和招商工作均由临港奉贤及临港华平负责，招商工作主要是通过协调运营管理机构的相关产业资源及发掘市场上的意向产业类企业，来保障项目出租情况保持在良好状态。
2、基础设施项目运营情况
从历史经营情况来看，基础设施项目中有4处于2017年开始投入运营，从现金流的角度而言，基础设施项目整体在过去三年及一期内运营情况处于快速提升阶段，营业收入和经营性现金流呈现快速上涨态势。截至2021年6月末，基础设施项目整体出租率已达近100%，运营成熟稳定。
2018-2020年，2021年1-6月份，项目主营业务收入分别为8257.65万元、10983.58万元、12699.22万元和7138.53万元；经营性净现金流分别为6128.47万元、10805.58万元、11207.63万元和5601.54万元，按照估值22.37亿元来计算，资本化率分别为2.74%、4.83%、5.01%和2.50%。
表：基础设施项目现金流情况
3、基础设施项目估值
基础设施资产的总投共计约11.58亿元，截至2021年6月30日，基础设施资产的账面价值约为10.09亿元，戴德梁行采用100%收益法估值市场价值为22.37亿元。
评估选取参数方面，项目平均租金从14.64-33.05元/㎡/月，市场平均租金为19.5-33.4元/㎡/月，增长率3-5%，折现率8-8.5%，出租率长期稳定在98%。
来源：火花S-Park、园园abs研究
